Sigurna kupovina nekretnine: Kako izbeći pravne rizike?

Tržište nekretnina u Srbiji je dinamično, a kupovina stana, kuće ili zemljišta za većinu ljudi predstavlja najveću životnu i finansijsku investiciju. Upravo zbog visine uloga, ovaj proces ne trpi improvizacije.

Iako su javni beležnici (notari) preuzeli važnu ulogu u overi ugovora, njihova overa ne garantuje stopostotnu pravnu čistoću istorije nekretnine. Detaljna predradnja je ključ bezbedne kupovine.

1. Prvi i najvažniji korak: Provera u Katastru nepokretnosti

Pre nego što isplatite bilo kakav kaparisani iznos, neophodno je izvršiti uvid u list nepokretnosti. Fokus provere mora biti na sledećim stavkama:

• Vlasništvo: Da li je lice koje vam prodaje nekretninu upisano kao vlasnik ili postoje suposlednici/zajednički vlasnici čija je saglasnost takođe neophodna.
• Tereti i zabeležbe: Proverite da li na nekretnini postoji upisana hipoteka, zabrana otuđenja, postojanje doživotnog uživanja trećeg lica ili pak zabeležba sudskog spora.

2. Rizik vansudskih i bračnih tekovina

Posebno opasan pravni rizik predstavlja činjenica da imovina stečena u braku predstavlja zajedničku imovinu supružnika, čak i ako je u katastru upisan samo jedan od njih. Ako supružnik koji nije upisan u katastar ne da svoju pismenu saglasnost za prodaju, ugovor se kasnije može osporavati na sudu.

Takođe, kod kupovine stanova u novogradnji, od suštinske je važnosti proveriti celokupan pravni sled: od građevinske dozvole, ugovora o sufinansiranju gradnje, pa sve do prijave radova.

3. Uloga predugovora, kapare i isplate cene

• Predugovor: Služi da definiše cenu, rokove isplate, uslove predaje poseda i iznos kapare (koja obično iznosi 10% od ukupne vrednosti).
• Isplata: Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca, sve transakcije u iznosu od 10.000 evra ili više moraju se izvršiti preko bankovnih računa.

Pravni savet: Javni beležnik proverava samo da li je konkretna nekretnina već prodata u njegovom sistemu, ali ne ulazi u dubinsku analizu skrivenih pravnih mana. Angažovanjem advokata obezbeđujete nezavisnu analizu kompletne dokumentacije, izradu ugovora koji štiti vaše interese i sigurnost da vaša investicija neće postati predmet dugogodišnjeg sudskog spora.